Od połowy lipca obowiązują regulacje wprowadzone ustawą z dnia 26 maja 2023 r. o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe, ustanawiające znaczne ograniczenia przy cesji wierzytelności wynikających z umów rezerwacyjnych i deweloperskich. Powodem wprowadzenia przedmiotowego zakazu była rozwinięta praktyka handlu prawami wynikającymi z tego typu umów. Na rynku mieszkaniowym coraz częściej pojawiali się nabywcy, którzy wykorzystując duży popyt, zakupywali kilka bądź kilkanaście lokali aby później cedować prawa z umowy deweloperskiej na innych nabywców za dodatkową opłatą. Praktyka ta prowadziła w efekcie do ograniczenia liczby lokali mieszkalnych możliwych do zakupienia bezpośrednio od dewelopera oraz podnosiła koszt zakupu lokalu mieszkalnego przez ostatecznego nabywcę.
Zakaz cesji wierzytelności praw wynikających z umowy rezerwacyjnej
Omawiana regulacja dotyczy art. 30 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, w którym dodano ust. 3 i 4 stanowiąc, że dokonanie przeniesienia praw wynikających z umowy rezerwacyjnej na osobę trzecią jest nieważne. Wyjątkiem od tej reguły jest przypadek dokonania przeniesienia wspomnianych praw na osobę zaliczaną do I lub II grupy podatkowej. W takim przypadku przeniesienie wywoła skutki prawne przewidziane dla umowy cesji.
Ograniczenie cesji wierzytelności praw wynikających z umowy deweloperskiej
We wspomnianej w poprzednim akapicie ustawie dodano art. 37a, w wyniku którego cesji wierzytelności wynikających z umowy deweloperskiej można dokonać jedynie pod warunkiem, że w ciągu trzech lat poprzedzających dokonanie cesji, nabywca nie przeniósł swojej wierzytelności z umowy deweloperskiej. Warunek ten ma być każdorazowo potwierdzany oświadczeniem składanym pod rygorem odpowiedzialności karnej. Ponownie zakaz powyższy nie będzie obowiązywał, gdy przeniesienie będzie dokonywane na rzecz najbliższego członka rodziny.
Wymogi ustawowe
Zgodnie z obecną praktyką rynkową, ustawodawca wprowadził obowiązek dokonania przeniesienia praw z umów rezerwacyjnych i deweloperskich w formie aktu notarialnego. W wypadku zawarcia takiej umowy cedent będzie miał również obowiązek złożyć w akcie notarialnym oświadczenie, że spełnia określone w ustawie warunki i wobec tego przeniesienie wierzytelności będzie ważne. Oświadczenie takie składane będzie pod rygorem odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych oświadczeń, o czym notariusz będzie musiał pouczyć strony.
Podsumowanie
Z nowo wprowadzonych ograniczeń będą zatem wyłączone głównie cesje dokonywane na rzecz członków rodziny. Z jednej strony ustawodawca wyeliminował sprzeczny z dobrymi obyczajami sposób uzyskiwania przychodów z cesji zawieranych hurtowo umów z deweloperami, a z drugiej pozostawił możliwość skorzystania z takiego przeniesienia praw w zwykłych, życiowych sytuacjach skutkujących koniecznością rezygnacji z zakupu lokalu mieszkalnego bądź domu jednorodzinnego.
W przypadku zainteresowania tematem przedstawionym w artykule, prosimy o kontakt na: kancelaria@cddlegal.pl