Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości to dokument, w którym strony tzn. sprzedający i kupujący zobowiązują się do zawarcia w przyszłości właściwej umowy sprzedaży nieruchomości (umowy przyrzeczonej). Najważniejszym celem takiej umowy jest zabezpieczenie interesów stron przed zawarciem finalnej umowy sprzedaży.
Umowa przedwstępna szczególnie istotna jest w sytuacjach, gdy do przeprowadzenia transakcji sprzedaży nieruchomości potrzebne są dodatkowe formalności związane np. z uregulowaniem stanu prawnego nieruchomości czy uzyskaniem przez kupującego kredytu.
Elementy umowy przedwstępnej
Zgodnie z Kodeksem cywilnym umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości powinna zatem zawierać następujące elementy:
- Wskazanie stron umowy (tj. sprzedającego i kupującego);
- Opis nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży (adres, powierzchnia, numer księgi wieczystej, inne informacje dotyczące jej stanu prawnego i technicznego);
- Określenie ceny sprzedaży;
- Określenie, czy kupujący wpłaci zadatek lub zaliczkę;
- Wskazanie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej (może to być konkretna data lub termin uzależniony od spełnienia określonych warunków, takich jak np. uzyskanie kredytu przez kupującego);
- Określenie dodatkowych warunków;
- Oświadczenia stron (np. o tym, że nieruchomość jest wolna od obciążeń lub że kupujący dysponuje środkami na jej zakup).
Dodatkowe warunki, które strony mogą ustalić w umowie przedwstępnej, muszą zostać spełnione przed zawarciem ostatecznej umowy. Mogą one dotyczyć kwestii takich jak na przykład naprawienie wad nieruchomości przez sprzedającego czy uregulowania kwestii formalnych.
Jednym z istotnych aspektów umowy przedwstępnej, na które należy zwrócić szczególną uwagę, jest kwestia wpłaty przez kupującego zadatku lub zaliczki. Zadatek to kwota, która stanowi zabezpieczenie interesów obu stron. Jeśli to kupujący nie doprowadzi do finalizacji transakcji, sprzedający ma prawo zatrzymać zadatek. Z kolei, jeśli sprzedający wycofa się z umowy, musi on zwrócić kupującemu zadatek w podwójnej wysokości. Zaliczka to z kolei kwota, która zostaje zaliczona na poczet ceny zakupu nieruchomości, jednak w przypadku odstąpienia od umowy przez którąkolwiek ze stron, podlega ona zwrotowi w pełnej wysokości.
Forma umowy przedwstępnej
Jeśli chodzi o formę, umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może zostać zawarta nawet w formie pisemnej. Warto jednak pamiętać, że jedynie umowa sporządzona w formie aktu notarialnego daje możliwość ewentualnego dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej. Umowa w formie pisemnej również jest ważna, ale w przypadku pojawienia się problemów z doprowadzeniem transakcji do końca, strona poszkodowana może jedynie żądać odszkodowania, a nie zawarcia umowy przyrzeczonej.
Zalety umowy przedwstępnej
Zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości ma szereg zalet zarówno dla sprzedającego, jak i dla kupującego. Przede wszystkim umowa taka pozwala na „zarezerwowanie” nieruchomości i zabezpieczenie interesów stron.
W sytuacji, gdy strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Chodzi tu co do zasady o odszkodowanie w granicach ujemnego interesu umownego. Jednakże, strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres przysługującego odszkodowania.
Co więcej, jeśli umowa przedwstępna została sporządzona w formie aktu notarialnego, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. W przypadku zatem, gdy np. sprzedający nie dotrzyma warunków umowy i nie chce podpisać ostatecznej umowy sprzedaży, kupujący może wystąpić do sądu o przymusowe zawarcie umowy przyrzeczonej.
W przypadku zainteresowania tematem przedstawionym w artykule, prosimy o kontakt na: kancelaria@cddlegal.pl