Na wielu nieruchomościach w Polsce znajdują się słupy energetyczne, linie wysokiego napięcia lub inne elementy infrastruktury przesyłowej. W wielu przypadkach urządzenia te zostały posadowione kilkadziesiąt lat temu – często bez zawarcia umowy z właścicielem gruntu oraz bez wypłaty jakiegokolwiek wynagrodzenia. Właściciele nieruchomości coraz częściej zastanawiają się więc, czy w takiej sytuacji możliwe jest dochodzenie odszkodowania lub wynagrodzenia za korzystanie z ich działki.

Znaczenie dla oceny tego rodzaju spraw mają zarówno przepisy Kodeksu cywilnego, jak i rozbudowane na tym gruncie orzecznictwo sądów. W ostatnim czasie szczególną uwagę zwraca wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. (sygn. P 10/16), który może mieć istotny wpływ na sytuację właścicieli nieruchomości obciążonych infrastrukturą przesyłową.

Znaczna część infrastruktury przesyłowej powstała w okresie, gdy regulacje prawne dotyczące korzystania z cudzych nieruchomości przez przedsiębiorstwa przesyłowe były nieprecyzyjne. W szczególności dotyczy to inwestycji realizowanych w okresie PRL oraz w pierwszych latach transformacji ustrojowej.

W wielu przypadkach urządzenia energetyczne lokalizowano na gruntach prywatnych bez zawierania formalnych umów z właścicielami nieruchomości. Często brak było także decyzji administracyjnych w sposób jednoznaczny regulujących sposób korzystania z nieruchomości. W konsekwencji przez wiele lat przedsiębiorstwa przesyłowe faktycznie korzystały z cudzych gruntów bez wyraźnej podstawy prawnej.

Obecnie podstawową instytucją służącą uregulowaniu takich sytuacji jest służebność przesyłu, wprowadzona do Kodeksu cywilnego w 2008 r. Instytucja ta pozwala przedsiębiorstwu przesyłowemu korzystać z nieruchomości w określonym zakresie – np. utrzymywać słupy energetyczne, prowadzić linie energetyczne czy uzyskiwać dostęp do urządzeń w celu ich konserwacji lub naprawy. Co do zasady ustanowienie służebności przesyłu powinno nastąpić za odpowiednim wynagrodzeniem na rzecz właściciela nieruchomości. Wynagrodzenie to może mieć charakter jednorazowy, lub być też wypłacane okresowo.

Czy możliwe jest dochodzenie roszczeń za słupy energetyczne?

W wielu sytuacjach właściciel nieruchomości może dochodzić roszczeń związanych z posadowieniem infrastruktury przesyłowej na swojej działce. W szczególności możliwe jest dochodzenie:

• wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości,
• ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem,
• odszkodowania związanego z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości,
• w niektórych przypadkach również rekompensaty za obniżenie wartości nieruchomości.

Jeżeli przedsiębiorstwo przesyłowe nie jest zainteresowane dobrowolnym uregulowaniem stanu prawnego, właściciel nieruchomości może wystąpić do sądu z wnioskiem o ustanowienie służebności przesyłu oraz o zapłatę odpowiedniego wynagrodzenia. W praktyce wysokość takiego wynagrodzenia zależy od wielu czynników, takich jak m.in. powierzchnia gruntu objęta oddziaływaniem urządzeń, rodzaj gruntu, ograniczenia w możliwości ewentualnej zabudowy działki czy wpływ infrastruktury na wartość nieruchomości.

Problem zasiedzenia służebności

W praktyce dochodzenie roszczeń przez właścicieli nieruchomości przez wiele lat było utrudnione ze względu na instytucję zasiedzenia. Przedsiębiorstwa przesyłowe często podnosiły, że wieloletnie korzystanie z nieruchomości doprowadziło do nabycia przez zasiedzenie służebności odpowiadającej treści służebności przesyłu.

Argumentacja ta opierała się na założeniu, że skoro urządzenia przesyłowe znajdują się na nieruchomości od kilkudziesięciu lat, przedsiębiorstwo nabyło prawo do korzystania z gruntu wskutek upływu czasu. W wielu sprawach sądy przychylały się do takiej interpretacji, co prowadziło do oddalania roszczeń właścicieli nieruchomości.

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r.

Istotne znaczenie dla oceny tego rodzaju spraw ma wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. (sygn. P 10/16). Trybunał Konstytucyjny uznał, że przyjmowane w orzecznictwie rozumienie przepisów, zgodnie z którym możliwe było zasiedzenie służebności odpowiadającej treści służebności przesyłu jeszcze przed wprowadzeniem tej instytucji do Kodeksu cywilnego, jest niezgodne z Konstytucją RP, w szczególności z konstytucyjną ochroną prawa własności.

Służebność przesyłu została wprowadzona do polskiego porządku prawnego dopiero 3 sierpnia 2008 r. W ocenie Trybunału wcześniejsze interpretacje pozwalające na uznanie, że przedsiębiorstwa przesyłowe mogły zasiedzieć tego rodzaju prawo jeszcze przed wprowadzeniem odpowiednich przepisów, prowadziły do nadmiernego ograniczenia praw właścicieli nieruchomości.

Orzeczenie to może mieć istotne znaczenie dla wielu sporów dotyczących infrastruktury przesyłowej. W praktyce oznacza bowiem konieczność ponownej oceny wielu spraw, w których dotychczas przyjmowano, że przedsiębiorstwo przesyłowe nabyło prawo do korzystania z nieruchomości przez zasiedzenie.

Jakie działania mogą zostać podjęte przez właściciela nieruchomości?

W przypadku stwierdzenia, że na nieruchomości znajdują się urządzenia przesyłowe bez odpowiedniej podstawy prawnej, możliwe jest podjęcie kilku działań prawnych. W szczególności można:

• wystąpić do przedsiębiorstwa przesyłowego z propozycją zawarcia umowy ustanawiającej służebność przesyłu za wynagrodzeniem,
• dochodzić wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości za okres wsteczny,
• złożyć do sądu wniosek o ustanowienie służebności przesyłu oraz o zapłatę odpowiedniego wynagrodzenia.

Każda sprawa wymaga jednak indywidualnej analizy, ponieważ istotne znaczenie mają m.in. data budowy infrastruktury, charakter dokumentów związanych z jej posadowieniem, a także wcześniejsze postępowania sądowe dotyczące danej nieruchomości.

W przypadku zainteresowania tematem przedstawionym w artykule, prosimy o kontakt na: kancelaria@cddlegal.pl.

Autor: Michał Pławucki