- Uwagi ogólne
Pod pojęciem „nowej ustawy deweloperskiej” należy rozumieć ustawę z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. poz. 1177).
Nowa ustawa deweloperska wchodzi w życie co do zasady z dniem 1 lipca 2022 r. i wprowadza istotne zmiany w stosunku do dotychczasowej ustawy deweloperskiej, które zostaną przedstawione w ramach niniejszej informacji.
- Zakres zastosowania ustawy
Po pierwsze, nowa ustawa deweloperska będzie miała znacznie szerszy zakres zastosowania.
Zgodnie z art. 2 ust. nowej ustawy deweloperskiej przepisy ustawy stosuje się do umów zawartych między nabywcą a deweloperem, w których deweloper zobowiązuje się do:
- wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę;
- ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę;
- przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu;
- zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych;
- przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Nakreślony powyżej zakres zastosowania nowej ustawy deweloperskiej sugeruje zasadnicze zmiany w dwóch aspektach:
- dotychczasowa, powszechna praktyka sprowadzające się do „zaprzestania” stosowania przepisów starej ustawy deweloperskiej do sprzedaży mieszkań gotowych, tj. po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, nie będzie zgodna z prawem;
Nowa ustawa deweloperska obejmować będzie wszystkie umowy o charakterze zobowiązującym zawierane przez dewelopera w związku ze sprzedażą lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a zatem również umowy zawierane po wybudowaniu budynku;
- nowa ustawa deweloperska będzie miała również zastosowanie do lokali wybudowanych w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego sprzedawanych wraz z lokalami mieszkalnymi, takich jak garaże lub komórki lokatorskie, co dotychczas nie miało miejsca;
Do nowości, rozszerzających zakres zastosowania nowej ustawy deweloperskiej należy również zaliczyć:
- zastosowanie nowej ustawy deweloperskiej w przypadku zobowiązania do sprzedaży lokali użytkowych, gdy taka umowa zobowiązująca będzie zawierana wraz z umową dotyczącą sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, a lokal użytkowy będzie stanowił część tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego;
- przepisy nowej ustawy deweloperskiej będą miały zastosowanie do umów sprzedaży zawieranych między nabywcą a przedsiębiorcą innym niż deweloper (np. tzw. flipperzy), których przedmiotem jest przeniesienie na nabywcę własności lokalu mieszkalnego albo nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym;
- doprecyzowanie pojęcia „przedsięwzięcia deweloperskiego”, co powoduje, że nowa ustawa deweloperska będzie miała zastosowanie również do lokali powstałych w wyniku przebudowy, a nie tylko wybudowanych od podstaw.
- Umowa rezerwacyjna
Nowa ustawa deweloperska obejmuje zakresem regulacji powszechnie stosowaną w obrocie umowę rezerwacyjną, która dotychczas funkcjonowała poza zakresem zastosowania przepisów starej ustawy deweloperskiej.
Zgodnie z art. 29 ust. 2 nowej ustawy deweloperskiej umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper, o którym mowa w art. 4, a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, zwaną dalej „rezerwującym”, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.
Nowa ustawa reguluje istotne kwestie związane z umową rezerwacyjną. W pierwszej kolejności należy wskazać, że powinna ona zostać zawarta na piśmie pod rygorem nieważności i powinna określać:
- strony, miejsce i datę zawarcia umowy;
- cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży;
- wysokość opłaty rezerwacyjnej, o której mowa w art. 32 ust. 1, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony;
- okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży;
- określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
- określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.
Wprowadzono zasadę, że opłata rezerwacyjna nie będzie mogła przekraczać 1% ceny lokalu oraz określono przypadki, w których opłata rezerwacyjna będzie podlegać zwrotowi (będzie tak np. w sytuacji gdy potencjalny nabywca nie otrzyma pozytywnej decyzji kredytowej). Ponadto, wprowadzona została zasada, że w sytuacji gdy deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper, nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej, opłata rezerwacyjna zwracana jest w podwójnej wysokości.
- Obowiązki informacyjne
Nowa ustawa deweloperska nakłada na deweloperów szersze obowiązki związane z realizacją obowiązków informacyjnych wobec potencjalnych nabywców.
Deweloperzy będą zobowiązani do sporządzenia prospektu informacyjnego już na etapie zawierania umów rezerwacyjnych (jeśli zdecydują się na ich zawieranie). Ponadto, w trakcie trwania umowy rezerwacyjnej deweloper informuje rezerwującego o zmianach wprowadzonych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach w sposób umożliwiający ich zidentyfikowanie, wskazując czego dotyczy zmiana.
Co bardzo ważne, nowa ustawa deweloperska wprowadza bezwzględny obowiązek doręczenia prospektu nabywcy przed zawarciem pierwszej umowy z deweloperem (tj. umowy rezerwacyjnej albo umowy deweloperskiej, jeżeli umowa rezerwacyjna nie jest przewidziana). Oznacza to rezygnację z dotychczasowej zasady doręczania prospektu tylko na wyraźne żądanie klienta.
Dodatkowo, załącznikiem do ustawy jest nowy wzór prospektu informacyjnego, w którym zakres informacji przekazywanych klientowi został poszerzony w stosunku do stanu obecnego (m.in. o datę uprawomocnienia się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub zakończenia budowy domu jednorodzinnego, powierzchnię lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, ich cenę, datę wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego, datę ustanowienia jego odrębnej własności, a także informacje o jednolitym limicie gwarancyjnym przysługującym w przypadku upadłości banku, w którym prowadzony jest mieszkaniowy rachunek powierniczy).
- Odbiór lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
Istotną nowością w zakresie odbioru lokalu mieszkalnego jest tzw. domniemanie uznania wad opisanych w protokole odbioru . Oznacza to, że jeśli deweloper nie poinformuje nabywcy o uznaniu wad albo odmowie ich uznania w ustawowym terminie 14 dni, wówczas przyjmuje się, że przedmiotowe wady uznał.
Jeśli deweloper nie usunie uznanej wady w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu odbioru, musi wyznaczyć dodatkowy uzasadniony termin na jej usunięcie. Jeżeli nie usunie wady również w takim dodatkowym terminie albo w ogóle nie wskaże dodatkowego terminu, wtedy nabywca będzie mógł sam wyznaczyć deweloperowi termin na usunięcie wady, a w przypadku jego niedochowania usunąć wady na koszt dewelopera.
Ponadto, nowa ustawa deweloperska przyznaje nabywcy prawo do odmowy dokonania odbioru przedmiotu świadczenia z uwagi na wady istotne, których deweloper odmówił uznania w protokole. Jeśli deweloper uzna wadę istotną, będzie on zobowiązany do usunięcia wady w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu. Jeśli usunięcie wady w terminie 30 dni nie będzie możliwe, deweloper wyznaczy dodatkowy termin. Jeśli deweloper nie usunie wady istotnej we wskazanym przez siebie terminie, nabywca będzie mógł wskazać dodatkowy termin, a po jego bezskutecznym upływie będzie mógł odstąpić od umowy.
Po usunięciu wady istotnej strony dokonają powtórnego odbioru. Ponowna odmowa dokonania odbioru ze względu na wadę istotną będzie wymagała przedstawienia przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego. Jeśli rzeczoznawca budowlany stwierdzi w opinii istnienie wady istotnej, nabywca będzie mógł odstąpić od umowy, a koszty sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę budowlanego obciążą w całości dewelopera.
- Środki ochrony wpłat nabywcy
Przepisy nowej ustawy deweloperskiej zmieniły katalog środków ochrony praw nabywcy, poprzez likwidację przy otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym gwarancji ubezpieczeniowej albo bankowej, z jednoczesnym wprowadzeniem obowiązku odprowadzania przez dewelopera składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (o czym poniżej).
Zgodnie z nową ustawą deweloperską, deweloper rozpoczynający sprzedaż ma obowiązek zawarcia umowy otwartego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego dla tzw. przedsięwzięcia deweloperskiego. W przypadku wyodrębnienia z przedsięwzięcia zadania inwestycyjnego deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, ma obowiązek zawarcia umowy rachunku powierniczego odrębnie dla każdego zadania.
- Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Nowa ustawa deweloperska tworzy Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który stanowi wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym.
Środki Funduszu przeznacza się na zwrot wpłat nabywców m.in. w przypadku odstąpienia od umowy przez nabywcę, upadłości dewelopera lub upadłości banku prowadzącego rachunek powierniczy, na który nabywca wpłacił środki na poczet ceny sprzedaży.
Fundusz zasilany będzie przede wszystkim ze składek należnych od deweloperów. Podstawą wyliczenia wysokości składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny jest wartość wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy w związku z realizacją umowy deweloperskiej. Wysokość składki zostanie określona w drodze rozporządzenia przez ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw instytucji finansowych, przy uwzględnieniu stawek maksymalnych wynoszących:
- 1% – w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego albo
- 0,1% – w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego.