Miesiąc: marzec 2026

Z dniem 13 lutego 2026 r. wchodzi w życie istotna nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2026 r. poz. 27), która wprowadza obowiązek jednolitego liczenia powierzchni użytkowej lokali i domów jednorodzinnych zgodnie z aktualnie obowiązującą Polską Normą oraz wiąże wprost sposób określania ceny nabycia z tą powierzchnią.

Dotychczas prawo wymagało, aby umowy deweloperskie określały „powierzchnię i układ pomieszczeń” oraz wskazywały sposób pomiaru powierzchni, ale brakowało obowiązkowego odniesienia do konkretnej normy technicznej. W praktyce dopuszczano różne sposoby pomiaru – co prowadziło do sytuacji, w których deweloperzy stosowali odrębne wartości „powierzchni rozliczeniowej” czy „powierzchni sprzedażowej”, zamiast obiektywnej powierzchni użytkowej mierzonej zgodnie z normami.

Ustawodawca uznał, że takie podejście nie zapewnia konsumentom odpowiedniej ochrony, bo nawet jeśli informacja o sposobie pomiaru była zawarta w umowie, to i tak obowiązki informacyjne nie gwarantowały jednolitego stosowania norm. W efekcie pojawiały się spory sądowe, a Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów stwierdzał praktyki naruszające zbiorowe interesy konsumentów, polegające np. na pominięciu w kartach lokali informacji o powierzchni pod ścianami działowymi, która była wliczana do metrażu – mimo że Polskie Normy tego nie przewidują.

Wprowadzone zmiany

Nowo wprowadzony art. 5a ustawy:

• precyzuje zasadę ustalania ceny lokalu lub domu jednorodzinnego jako iloczyn powierzchni użytkowej i ceny za 1 m² tej powierzchni,
• wskazuje, że powierzchnia użytkowa musi być ustalona zgodnie z Polską Normą dotyczącą określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie,
• doprecyzowuje, że normę tę stosuje się według stanu obowiązującego w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę lub dokonania zgłoszenia budowy danej inwestycji.

W praktyce oznacza to, że nie będą dopuszczalne różne „kategorie” powierzchni stosowane w umowach (np. rozliczeniowa, sprzedażowa) – jedynym punktem odniesienia będzie powierzchnia użytkowa obliczona według normy.

Wpływ Polskiej Normy na powierzchnię

Polskie Normy PN-ISO 9836 określają zasady obliczania wskaźników powierzchni i kubatur, w szczególności:

• powierzchnia użytkowa obejmuje faktyczną przestrzeń możliwą do wykorzystania, a nie obejmuje powierzchni konstrukcji takich jak trwałe ściany działowe – od dawna jednoznacznie interpretowane w normie, ale nie zawsze stosowane praktycznie przez deweloperów.
• różne wydania norm PN-ISO 9836 (np. dawniej 1997, 2015-12, a obecnie 2022-07) w zakresie kwalifikacji powierzchni pod ścianami działowymi są merytorycznie zbieżne, a ich zasady techniczne są coraz szerzej uznawane.

Nowelizacja wprowadza obowiązek stosowania normy PN-ISO 9836:2022-07, jako podstawy ustalania powierzchni, co ma przeciwdziałać dotychczasowym praktykom i zapewnić jednolitość obliczeń w całym procesie umownym i porównywalność ofert.

Nowe przepisy odpowiadają na dwa zasadnicze problemy rynkowe:

1. Brak jednolitych zasad pomiarowych w praktyce – mimo że normy były dostępne i część deweloperów ich używała, stosowanie różnych metod nadal prowadziło do sporów i nieporozumień.
2. Nadużywanie odrębnych pojęć do liczenia ceny – dotychczas możliwe było obliczanie ceny na podstawie różnych powierzchniowych kategorii, co utrudniało porównanie rzeczywistej ceny za m². Nowe przepisy usuwają tę dowolność, wymagając jednego, obiektywnego kryterium przy wyliczaniu ceny.

Dla nabywców oznacza to przede wszystkim większą pewność, że powierzchnia wskazana w umowie odpowiada rzeczywistej powierzchni użytkowej, obliczonej według jednolitych reguł, a także umożliwia łatwiejsze porównywanie ofert i ocenę relacji ceny do jakości nieruchomości.

Nowelizacja z 13 lutego 2026 r. wnosi przejrzyste i obiektywne zasady liczenia powierzchni użytkowej i ceny nabycia nieruchomości, opierając je na Polskiej Normie dotyczącej wskaźników powierzchniowych i kubaturowych. Dzięki temu rośnie ochrona konsumenta, a rynek deweloperski zyskuje wspólny punkt odniesienia przy prezentowaniu oferty i ustalaniu ceny za metr kwadratowy. Nowe regulacje są uzupełnieniem już częściowo wprowadzonych wcześniej zmian dotyczących transparentności cen i obowiązków informacyjnych deweloperów, takich jak obowiązek prowadzenia własnej strony internetowej z aktualnymi cenami i danymi o ofercie, które weszły w życie wcześniej. Od 11 lipca 2025 r. deweloperzy muszą publikować informacje o cenie za 1 m² powierzchni użytkowej oraz o całkowitej cenie lokalu albo domu wraz z innymi elementami płatnymi oddzielnie, co ma za zadanie zwiększyć przejrzystość oferty jeszcze przed wejściem w życie zmian dotyczących liczenia powierzchni.

W przypadku zainteresowania tematem przedstawionym w artykule, prosimy o kontakt na: kancelaria@cddlegal.pl.

Autor: Michał Pławucki

W praktyce procesowej istotnym elementem każdej reprezentacji spółki przed sądem administracyjnym jest wykazanie umocowania do działania w imieniu podmiotu. Dotychczas dla podmiotów wpisanych do Krajowego Rejestru Sądowego (KRS) standardową praktyką było dołączanie do pierwszego pisma procesowego aktualnego odpisu z KRS, potwierdzającego osoby uprawnione do reprezentacji. Brak takiego dokumentu rodził w orzecznictwie konsekwencje formalne, a sądy administracyjne często wzywały do uzupełnienia dokumentów lub odrzucały  skargi z tego powodu.

Pomimo jawności Krajowego Rejestru Sadowego samo podanie numeru KRS uznawane było przez sąd za niewystarczające, można przywołać w tym zakresie stanowisko Naczelnego Sadu Administracyjnego wyrażone w postanowieniu z dnia 10 lipca 2025 r., sygn. akt III FZ 298/25:

„W orzecznictwie podkreślano, że sąd jest gospodarzem postępowania i nie jest uprawniony do działania w imieniu stron tego postępowania, a do tego doprowadziłoby nałożenie na niego obowiązku weryfikacji danych osoby działającej za stronę z danymi wynikającymi z odpowiedniego rejestru, nawet tak dostępnego jak KRS.”

Na mocy  ustawy z dnia 12 września 2025 r. o zmianie ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. poz. 1427), zmienił się sposób wykazywania takiego umocowania. Ustawodawca przewidział, że jeżeli sąd może samodzielnie ustalić umocowanie na podstawie rejestru, do którego ma dostęp drogą elektroniczną, to nie ma obowiązku załączania odpisu KRS. W praktyce oznacza to, że wystarczające będzie wskazanie w skardze numeru KRS, co ma uprościć procedurę i ograniczyć formalności.

Co to oznacza dla praktyki?

• Przedstawiając skargę lub inne pismo procesowe, reprezentant spółki powinien wprost wskazać numer KRS podmiotu.
• Sąd administracyjny jest zobowiązany do samodzielnej weryfikacji umocowania w rejestrze – bez konieczności przedkładania odpisów.
• W praktyce nadal ważne jest, by numer KRS był poprawny i aktualny, a informacje w rejestrze odzwierciedlały stan uprawnień osób reprezentujących spółkę.

Choć nowelizacja stanowi ważny krok w kierunku ograniczenia biurokracji i usprawnienia postępowania, należy pamiętać o starannym przygotowaniu pism procesowych i właściwym wskazaniu podstawy umocowania. W przypadkach spornych lub nietypowych statusów reprezentantów, dołączenie dodatkowych dokumentów pozostaje praktyką bezpieczną, a ich brak może być podważany w toku postępowania – szczególnie w razie zmian kadrowych lub wątpliwości co do aktualności wpisu w rejestrze.

W przypadku zainteresowania tematem przedstawionym w artykule, prosimy o kontakt na: kancelaria@cddlegal.pl

Autor: Julia Rola

Podniesienie przez kredytobiorcę frankowego zarzutu potrącenia w sprawie z powództwa banku o zwrot kapitału nie oznacza automatycznie rezygnacji z zarzutu przedawnienia. Takie stanowisko zajął Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku wydanym w czwartek w sprawie C-767/24. Orzeczenie to ma istotne znaczenie dla osób, których umowy kredytów powiązanych z frankiem szwajcarskim zostały uznane za nieważne z powodu niedozwolonych postanowień umownych.

Sprawa trafiła do TSUE na skutek pytania prejudycjalnego skierowanego przez Sąd Okręgowy w Warszawie. Sąd krajowy rozpatrywał spór pomiędzy konsumentką a bankiem dotyczący kredytu hipotecznego zawartego w 2006 r., denominowanego w CHF, o równowartości 130 tysięcy złotych. Równolegle toczyły się dwa postępowania: jedno zainicjowane przez kredytobiorczynię o stwierdzenie nieważności umowy z uwagi na klauzule abuzywne, drugie wytoczone przez bank o zwrot wypłaconego kapitału wraz z odsetkami.

Po uznaniu umowy za nieważną strony powinny co do zasady zwrócić sobie wzajemnie spełnione świadczenia, zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego o nieważności czynności prawnej i bezpodstawnym wzbogaceniu. W praktyce oznacza to, że bank może dochodzić zwrotu wypłaconego kapitału, a kredytobiorca – zwrotu rat i innych świadczeń uiszczonych na podstawie nieważnej umowy. Kluczowe znaczenie ma jednak kwestia przedawnienia roszczeń banku.

W omawianej sprawie konsumentka podniosła dwa zarzuty: przedawnienia roszczenia banku oraz potrącenia wzajemnych wierzytelności. Zarzut przedawnienia, jeśli zostałby uwzględniony, mógłby całkowicie zwolnić ją z obowiązku zwrotu kapitału. Z kolei potrącenie prowadziłoby do wzajemnego umorzenia roszczeń do wysokości wierzytelności niższej, co w praktyce oznaczałoby konieczność dopłaty jedynie części kwoty (w tej sprawie około 20 tysięcy złotych).

Dotychczas w orzecznictwie krajowym pojawiało się stanowisko, zgodnie z którym złożenie przez konsumenta oświadczenia o potrąceniu mogło być traktowane jako dorozumiane uznanie roszczenia banku. Innymi słowy, przyjmowano, że skoro kredytobiorca uznaje istnienie roszczenia banku poprzez potrącenie, to nie może jednocześnie twierdzić, że roszczenie to jest przedawnione.

TSUE nie podzielił tej interpretacji. W ocenie Trybunału automatyczne przyjmowanie, że potrącenie oznacza rezygnację z zarzutu przedawnienia, narusza standard ochrony konsumenta wynikający z dyrektywy 93/13/EWG. Sąd krajowy powinien badać, czy konsument działał świadomie i w sposób swobodny, a nie opierać się na domniemaniu zrzeczenia się przysługujących mu praw.

Trybunał podkreślił, że ograniczanie możliwości powoływania się na przedawnienie tylko dlatego, że konsument skorzystał z instytucji potrącenia, może osłabiać skuteczność unijnych regulacji dotyczących nieuczciwych warunków umownych. Taka wykładnia mogłaby zniechęcać konsumentów do dochodzenia swoich roszczeń, a pośrednio sprzyjać przedsiębiorcom, którzy stosowali niedozwolone postanowienia.

W praktyce wyrok oznacza, że kredytobiorcy mogą równolegle podnosić zarzut przedawnienia oraz zarzut potrącenia, bez obawy, że skorzystanie z jednego z tych instrumentów procesowych pozbawi ich możliwości powołania się na drugi. Jeżeli sąd uzna, że roszczenie banku o zwrot kapitału uległo przedawnieniu, konsument nie będzie zobowiązany do jego zapłaty. Potrącenie pozostaje natomiast rozwiązaniem alternatywnym, prowadzącym do rozliczenia stron w zakresie wzajemnych należności.

Orzeczenie TSUE wzmacnia pozycję konsumentów w sporach dotyczących kredytów frankowych i wyznacza kierunek interpretacyjny dla sądów krajowych, kładąc nacisk na realną i efektywną ochronę praw kredytobiorców.

W przypadku zainteresowania tematem przedstawionym w artykule, prosimy o kontakt na: kancelaria@cddlegal.pl

Autor: Aleksander Kubacki

W dniu 7 stycznia 2026 r. weszła w życie zasadnicza część nowelizacji Prawa budowlanego wprowadzonej ustawą z 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2025 poz. 1847). Modyfikacje przepisów, na które zdecydował się ustawodawca, mają na celu przede wszystkim dalsze uproszczenie procedur inwestycyjno-budowlanych. Nie oznacza to jednak, że nowelizacja nie nakłada na inwestorów nowych obowiązków, na które również warto zwrócić uwagę.

Od 7 stycznia 2026 r. część obiektów, które dotychczas wymagały uzyskania pozwolenia na budowę, może być realizowana na zgłoszenie, pod warunkiem spełnienia określonych parametrów. Mowa m.in. o:

1. wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynkach użyteczności publicznej o powierzchni użytkowej nie większej niż 200 m², których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane,
2. wolno stojących przydomowych budowlach ochronnych o powierzchni użytkowej do 35 m² przeznaczonych do ochrony użytkowników budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z instalacjami i przyłączami niezbędnymi do ich użytkowania, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane,
3. wolno stojących kontenerach telekomunikacyjnych o powierzchni zabudowy do 35 m² wraz z instalacjami i przyłączami elektroenergetycznymi i telekomunikacyjnymi oraz związanymi z nimi sieciami.

Również od 7 stycznia 2026 r. zastosowanie znajdzie nowy, istotny dla inwestorów art. 10b Prawa budowlanego, zgodnie z którym odwołanie od decyzji lub zażalenie na postanowienie wydane na podstawie tej ustawy zawierać powinno: zarzuty odnoszące się do decyzji lub postanowienia, zakres żądania będącego przedmiotem odwołania lub zażalenia oraz dowody uzasadniające to żądanie. Jeśli odwołanie od decyzji lub zażalenie na postanowienie nie będzie spełniać wymogów, o których mowa w zdaniu poprzednim, organ wezwie wnoszącego do uzupełnienia braków w wyznaczonym terminie.

Nowelizacją z 4 grudnia 2025 r. wprowadzono do ustawy Prawo budowlane również liczne definicje, w tym definicje budynku mieszkalnego, budynku mieszkalnego wielorodzinnego, budynku gospodarczego, budynku użyteczności publicznej czy budynku zamieszkania zbiorowego. Zmiany dotyczące definicji wejdą w życie co do zasady z dniem 20 września 2026 roku.

Inne istotne zmiany wprowadzone nowelizacją to m.in.: wydłużenie możliwości prowadzenia dziennika budowy w postaci papierowej do 31 grudnia 2031 roku czy nowy obowiązek złożenia przez inwestora (w przypadku budowy obiektu budowlanego, o którym mowa w art. 93–95 ustawy z dnia 5 grudnia 2024 r. o ochronie ludności i obronie cywilnej) oświadczenia o obowiązku wykonania budowli ochronnej o określonej kategorii odporności i pojemności lub wykonania obiektu budowlanego w sposób umożliwiający zorganizowanie w nim miejsca doraźnego schronienia o określonej pojemności albo o braku takiego obowiązku. Oświadczenie, o którym mowa w zdaniu poprzednim, stanowi aktualnie załącznik do wniosku o pozwolenie na budowę i jest składane pod rygorem odpowiedzialności karnej.

Nowością jest również mechanizm tzw. żółtej kartki w przypadku stwierdzenia, że roboty budowlane są prowadzone w sposób istotnie odbiegający od pozwolenia na budowę czy projektu. Organ nadzoru budowlanego będzie mógł w takiej sytuacji najpierw pouczyć inwestora o konieczności doprowadzenia robót budowlanych do stanu zgodnego z ustaleniami i warunkami określonymi w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu, projekcie architektoniczno-budowlanym lub w przepisach.

Na uwagę zasługują również przepisy przejściowe. Ustawa zmieniająca zakłada, że do zamierzeń, w odniesieniu do których przed wejściem w życie nowelizacji złożono i nie rozpoznano wniosku o pozwolenie na budowę (albo wniosku o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki/terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego) albo dokonano zgłoszenia, wobec którego nie wniesiono sprzeciwu (lub nie upłynął termin na sprzeciw), stosuje się już przepisy Prawa budowlanego w brzmieniu nadanym ustawą nowelizującą.

W przypadku zainteresowania tematem przedstawionym w artykule, prosimy o kontakt na: kancelaria@cddlegal.pl.

Autor: Kaja Stelmaszewska